Часто Задаваемые Вопросы

Ниже перечислены некоторые из самых часто задаваемых вопросов о покупке недвижимости в Таиланде. Мы перечислили некоторые из общих вопросов, задаваемых клиентами о покупке недвижимости в Таиланде. Если у Вас есть вопрос, который не указан здесь и вы хотели бы получить на него ответ, пожалуйста, не стесняйтесь обращаться к нам в любое время.

1. Почему я должен обращаться к агенту по недвижимости, чтобы купить недвижимость в Таиланде?
2. Может ли иностранец приобрести кондоминиум в Таиланде?
3. Может ли иностранец приобрести собственный дом или землю в Таиланде?
4. Каковой является процедура покупки кондо и, что такое Tor Tor Sam (3)?
5. Есть ли у иностранцев право владеть собственностью в Таиланде?
6. Может ли иностранец получить ипотечный кредит?
7. Как обстоят дела с земельной экспертизой и оценкой?
8. Какими характеристиками недвижимости нужно поинтересоваться перед принятием решения о покупке?
9. Моя жена - гражданка Таиланда, может ли она владеть землей?
10. Как найти хорошего тайского адвоката?
11. Нужно ли платить текущие налоги на недвижимость в Таиланде?
12. Какие налоги и другие расходы возникают у того, кто приобретает недвижимость в Таиланде?

Почему я должен обращаться к агенту по недвижимости, чтобы купить недвижимость в Таиланде?

Самостоятельное занятие процессом покупки недвижимости в иностранной юрисдикции зачастую может оказаться рискованным по самым разным причинам. Поэтому, помощь опытного агента по операциям с недвижимостью, разбирающегося в местном законодательстве, имеющего опыт ведения переговоров по вопросам, связанным с недвижимостью, окажется вам очень кстати. Опытный агент обладает глубокими знаниями рынка недвижимости, знает юридические требования данной страны, понимает культурные особенности, которые нужно учесть при проведении переговоров о покупке недвижимости. Все эти знания и возможности агента без сомнения будут полезным для вас инструментом при покупке недвижимости. Агент поможет вам принять полностью обоснованное решение, предложив вашему внимаю множество объектов, чтобы вы могли выбрать наиболее устраивающий вас вариант. Услуги агента, направленные на оказание вам помощи при покупке недвижимости, для покупателя являются абсолютно бесплатными. Комиссия агента по недвижимости, оплачивается продавцом. С другой стороны, такой опытный агент, каким является наша компания, вполне в состоянии так провести переговоры с владельцем недвижимости, чтобы в результате вы получили наиболее низкую цену на эту недвижимость. Кроме того, агент по недвижимости может сопровождать все правовые процедуры вашей сделки для обеспечения ее безопасности и надежности. Как видите, есть смысл обратиться за помощью к опытному агенту по операциям с недвижимостью, такому как компания “Benchmark”, чтобы облегчить и обезопасить для себя процедуру покупки недвижимости здесь, в Таиланде.

Может ли иностранец приобрести кондоминиум в Таиланде?

Самый удобный вариант покупки недвижимости для иностранных покупателей - покупка кондоминиума. Единственные ограничения на покупку кондоминиума иностранцем заключаются в том, что процент квартир, проданных иностранцам, не может превышать сорока девяти процентов (49%) от общего числа квартир в кондоминиуме, и в том, что денежные средства, используемые для покупки кондоминиума, должны быть переведены из-за рубежа на счет в тайском банке и правильно оформлены для получения документа Tor Tor Sam. Оставшийся 51% квартир в кондоминиуме может быть продан только тайскому физическому или юридическому лицу. Процесс покупки кондоминиума иностранцем регулируется законом о покупке кондоминиумов от 2535 (1992).

Иностранный владелец кондоминиума получает сертификат (называется "Chanod" или "Chanut" на тайском языке), который юридически подтверждает его право собственности на недвижимость. В сертификате также указано процентное количество владения от общей площади, каждого владельца. В этом документе будет указана та часть кондоминиума, которая принадлежит владельцу, зарегистрированная по этому документу в качестве единственного законного владельца на эту недвижимость.

>> Вернуться к началу

Может ли иностранец купить собственный дом или землю в Таиланде?

Это один из наиболее часто задаваемых вопросов о покупке недвижимости в Таиланде. Чтобы выбрать и осуществить наилучший из существующих способов обойти закон, который запрещает иностранцу прямое владение землей в Таиланде, вам будет необходима помощь опытного и авторитетного тайского адвоката. Компания "Benchmark" может порекомендовать адвоката, который окажет вам необходимые услуги по очень разумной цене.

Право собственности на землю регулируется земельным кодексом BE 2497 (1954), гражданским и хозяйственным кодексами, земельной реформой сельского хозяйства закон BE 2518 (1975) и правилами, установленными министерством внутренних дел.

Хотя тайский закон и запрещает иностранцам владеть землей в Таиланде, существуют различные варианты, по которым вы можете стать владельцем земли, не нарушая существующих тайских законов:

1. Вариант 1: номинальная аренда - вы можете арендовать дом или землю на 30-летней срок продлевая аренду еще 2 раза по 30 лет. Для того чтобы иметь законную силу, любая аренда на срок более трех лет должна быть официально зарегистрирована, включая в себя оплату регистрационного сбора и пошлин, на основе процента от арендной платы за весь срок аренды. Оригинальная зарегистрированная аренда остается в силе, даже если земля продается другому владельцу. Смена владельца земли - никаким образом не ведёт к пересмотру договора аренды. Недостатком аренды включают тот факт, что заинтересованные стороны могут по контракту согласиться на продление, но это право не может быть, в общем случае, зафиксировано в договоре. Необходимо помнить и о том, что арендатор не может (без согласия арендодателя) проводить субаренду, продавать или передавать право аренды.
2. Вариант 2: Ипотека с номинальным акционером - вы можете использовать номинального акционера, каким может выступать ваш тайский друг, партнер и т.д., чтобы купить дом / землю и зарегистрировать ее на ипотечного номинального акционера (зарегистрированного в соответствующем отделе землеуправления) в ваших интересах. Однако, в некоторых случаях, Тайский суды постановляют, что это был не обычный ипотечный кредит, а мошенничество, для обхода существующего закона Таиланда, запрещающее иностранную собственность на землю. Важно отметить, что только собственник земли имеет право на её ипотеку.
3. Вариант 3: Компания с ограниченной ответственностью - это самый популярный способ владения землей и домами среди иностранных клиентов и инвесторов, так как структура компании может быть организована таким образом, чтобы обеспечить максимальную защиту собственника от акционеров. Требование тайского закона гласит, что 51% акций компании должен принадлежать гражданам Таиланда, однако, любую компанию с более чем 40% иностранного капитала, которая приобретает землю, будет проверять Центральное земельное бюро в Бангкоке на предмет попытки обхода запрета иностранного владения землей. Это приводит к тому, что процент иностранного владения в компании сокращается до 39%, но с рекомендованными изменениями в структуре компании, иностранец может быть единственным директором компании и единственным сотрудником компании, который имеет право на подписание любых договоров, распоряжаться денежными средствами и имуществом компании, что фактически дает ему контроль над акционерами компании.

Что представляет собой процедура покупки квартиры и что такое Tor Tor Sam (3)?

После того как вы договорились о цене продажи (покупки), обычной практикой является подготовка соглашения купли-продажи, в котором будут зафиксированы все необходимые детали сделки, такие как цена продажи, сумма депозита, временные рамки для завершения полной выплаты, условия уплаты сборов и т.д. Обычно, опытный агент по недвижимости или квалифицированный юрист может подготовить это соглашение для вас, после тщательного изучения правоустанавливающих документов. По существующей практике, чтобы закрепить за собой право приобретения понравившейся вам недвижимости, вы должны будете внести депозит. Это даст вам гарантию, что недвижимость, которую вы решили приобрести, не будет продана другому покупателю. Сумма депозита согласовывается с продавцом. После подписания обеими сторонами в присутствии свидетелей соглашения, покупателю дается время для перевода средств из-за рубежа на счет в местном банке.

Tor Tor Sam (3) является официальным банковским документом, выданным банком-получателем при поступлении иностранной валюты на ваш банковский счет в Таиланде. Вы должны запросить Tor Tor Sam в вашем банке, когда вы перечислите средства в Таиланд с целью покупки кондоминиума, и в Tor Tor Sam должно быть указано, что переведенные средства предназначены исключительно для покупки недвижимости.

Имеется ли в Таиланде право собственности на землю?

Документ о праве собственности на землю или "Chanod" на тайском, является свидетельством о собственности на землю, которое полностью составлено на тайском языке. Этот документ является абсолютным подтверждением владения отдельным участком земли. Право на собственность дается только для исследованных районов Таиланда. Для областей, которые не являются исследованными, есть другие документы на право владения земли, такие как право на владение и использование земли или представление других интересов на земле. Эти документы называются "Nor Sor Sam (3) и Nor Sor Sam (3) Кор". В отличие от права на собственность, эти документы выдаются, что бы указать обладателя земли. Хотя эти документы не предусматривают права собственности, как это делает документ о праве на собственность, они все равно могут быть зарегистрированы для передачи земли, на которую они выдаются.

Может ли иностранец получить ипотечный кредит?

Иностранцы обычно не могут получить ипотечный кредит в Таиланде, однако, большинство финансовых учреждений в Таиланде предоставляют кредиты для приобретения недвижимости тайцами и тайскими компаниями. Эти возможности распространяются и на агента по операциям с недвижимостью, что дает ему возможность организовать для своих клиентов получение ипотечного кредита у финансового учреждения. При приобретении недвижимости в большинстве строящихся объектов, первый взнос может быть сделан в рассрочку от 10 до 24 месяцев. После того как первый взнос будет выплачен, составляется договор купли-продажи, и остаток суммы будет выплачивается за счет кредита, предоставляемого из финансовым учреждением. Финансовое учреждение потребует, чтобы собственность, на приобретение которой предоставляется кредит, являлась залогом, гарантирующим своевременное погашение этого кредита. Существует еще один вариант для покупателей, которые, правда, встречается далеко не всегда. Он заключается в том, что некоторые собственники предлагают покупателю выплатить первоначальный взнос, а остаток суммы предлагают выплачивать за определенный % годовых (или без процентов) в рассрочку в течение определенного периода времени (обычно от 12 до 36 месяцев, в зависимости от договоренности).

>>Вернуться к началу

Экспертиза и оценка земли

Поиск хорошего адвоката в Паттайе - нелегкая задача для иностранца, впервые прибывшего в город, если он пытается делать это не проконсультировавшись с экспертом. Когда вы ищете адвоката, важные аспекты, который необходимо учесть - это его профессиональная подготовка, опыт, знание местных условий и, самое главное, являются ли его цены разумными. Настоятельно рекомендуем вам проконсультироваться с опытным агентством по операциям с недвижимостью, таким как “Benchmark” , которое может дать вам беспристрастный совет, который поможет вам при выборе "правильного" адвоката. Правильный выбор адвоката является залогом того, что необходимые вам юридические процедуры будут совершены оперативно, без ненужной путаницы и проблем. Компания “Benchmark” может порекомендовать вам нескольких юристов, которые имеют высокий уровень квалификации и многолетний опыт в работы своей сфере, и зарекомендовали себя, как профессионалы, работой которых клиенты остаются удовлетворены. Пожалуйста, не стесняйтесь обращаться к нам за помощью, если вам нужно найти надежного тайского адвоката.

Что нужно выяснить, подбирая объект собственности?

Если вы подбираете недвижимость для аренды, лизинга или покупки, важно предварительно выяснить особенности инфраструктуры и другие важные условии, которые должны быть приняты во внимание:

1. Место расположения - возле дороги, близость к месту вашей работы или ведения бизнеса, магазинам, больницам, школам и т.д.
2. Телефоны - Доступ к прямой линии и IDD номера
3. Широкополосный интернет - доступ к (ADSL), или высокоскоростной интернет.
4. Вода - водопровод и наличие дополнительных резервуаров для воды.
5. Электричество - подключение к сети, и резервные генераторы для блоков кондоминиумов.
6. Безопасность - 24 часовая охрана, системы сигнализации, оконные и дверные замки.
7. Наличие кабельного или спутникового телевидения.
8. Борьба с вредителями - локализованные напыления и москитные экраны на окнах.
9. Горячая вода - водонагревательное оборудование.
10. Кондиционер - необходимость в Таиланде.
11. Бытовая техника - холодильники и стиральные машины.

Моя жена тайской национальной, она может владеть землей?

До 1998 года, любой тайской женщины, вышедшие замуж за иностранца, теряет свое право на покупку земли в Таиланде. Она может, однако, все еще сохраняют землю, что она имели до брака иностранца. Однако, последние (1999) министров регулирования теперь позволяет тайского гражданина в браке с иностранцами права на купить землю, но тайский супруга должны доказать, что деньги, используемые в покупке собственность земли на законных основаниях только их без каких-либо иностранных претензии к нему. Обычно это достигается путем супруга-иностранца подписание декларации о том, что средства, используемые для покупки недвижимости принадлежал тайский супруга до брака и вне его претензии.

Моя жена - Тайка, может ли она владеть землей?

До 1998 года, любая тайская женщина, вышедшая замуж за иностранца, теряла свое право на покупку земли в Таиланде. Хотя она все еще сохраняла право на землю, которой она владела до брака с иностранцем. Однако, с 1999 министерство регулирования позволяет тайскому гражданину, вступившем в брак с иностранцем, покупать землю, но тайский супруг(а) должны доказать, что деньги, используются на законных основаниях, для покупки недвижимости или земли и без каких-либо претензий иностранного супруга к нему. Обычно это достигается путем подписания декларации супругом-иностранцем о том, что средства, используемые, для покупки недвижимости, принадлежали тайской супруге до брака и вне его претензий.

Должен ли я платить текущие налоги на недвижимость в Таиланде?

В Таиланде нет таких налогов на недвижимость, чтобы можно было провести параллель между ними и налогами на недвижимость, существующими на Западе, однако, наиболее близкими по смыслу к Западным налогам на недвижимость являются земельный налог и налог за использования сооружения. Земельный налог, взимаемый с владельцев земли, настолько незначителен, что на практике государственный орган, которому надлежит его взимать, ждет, несколько лет, пока не накопится хоть сколько ни будь приличная сумма. Налог на использование сооружения распространяется только на сами сооружения. Налог взимается муниципалитетом или районным департаментом, и действие его распространяется только на недвижимость, используемую в коммерческих целях.

Какие налоги и другие расходы возникают у того, кто приобретает недвижимость в Таиланде?

Все сделки покупки (продажи) недвижимости в Таиланде облагаются гербовым сбором в размере 0,5%, комиссия банка за перевод в размере 0,01%, налог на предпринимательство составляет 0,11% и взимается с тех владельцев продаваемой недвижимости, с момента регистрации права собственности которых на эту недвижимость прошло менее 5 лет, и подоходный налог. В Таиланде не существует налога на прирост капитала, в отличие от многих стран, и подоходный налог (обычно составляет от 1,0% до 3,0%) на сумму, полученную от продажи имущества, является сопоставимой заменой. Нет четко установленных правил, которые указывают, кто уплачивает все вышеперечисленные налоги и платежи, которые в совокупности принято называть «платой за переоформление собственности». Это просто один из вопросов переговорного процесса.

>> Вернуться к началу